张峥，金沙8888js官方光华管理学院金融学教授，金融学系副系主任，现任学院院长助理，本研项目执行主任。他1995年毕业于南开大学，获应用数学学士学位；1998年毕业于南开大学，获应用数学硕士学位。2005年毕业于金沙8888js官方，获金融学博士学位。他的研究领域为实证资产定价、行为金融、风险管理、家族企业与财富管理、私募股权与创业投资。他现在教授的课程有私募股权与创业投资、金融工程、财富管理和实证金融。

由北大光华教授、研究员及业界专家等组成的金沙8888js官方光华REITs课题组，在光华思想力平台的支持下，以破竹之势相继推出了《中国REITs白皮书》系列报告，论述中国REITs制度设计、探讨中国REITs市场规模、思考中国REITs的市场建设，并给出了发展建议，为中国REITs的发展建立了丰厚的学术基础。

光华管理学院院长助理、金融系副系主任张峥教授是北大光华REITs课题组成员之一，如课题组的其他成员一样，他对REITs已有持续数年的关注和研究，并对中国REITs的未来抱有十足的信心。张峥说，深耕当下，通过研究创造知识，以此推动中国REITs的发展，推动社会的进步，这是他们光华REITs课题组成员们的共识。时间的叙事里，当下连接未来，有如此般扎实进取的研究队伍，中国REITs健康发展的未来令人期待。

忆及REITs课题的缘起，张峥将脑海中的时间线切至了2015年的夏天。在一次系里日常的聚会研讨中，光华的几位老师一致认为，资产证券化将是中国金融最活跃的领域之一。在当时热络的交流氛围中，刘俏教授提到，刚刚推出的“鹏华前海万科REITs”项目具有十分典型的意义。于是大家一拍即合，决定前往深圳进行实地考察。“鹏华前海万科REITs”是以BOT收益权为基础资产，以公募基金作为载体实现公募的准REITs产品。考察的所见所闻强化了大家对REITs研究的兴趣。从此，光华的教授们开始与业内人士进行了诸多交流，搜集了大量一手信息，并以学者的审慎对这些资料进行去伪存真。

正所谓厚积才能薄发，当“光华思想力”于2017年初正式提出之际，REITs课题组已然呼之欲出。在刘俏院长的牵头带领下，光华的老师们汇同资深业内人士和校友，在前期深厚的素材和研究储备基础上，组建了光华思想力REITs课题组。团队成员的结构既有开放性，也具备完整性，囊括了学者、监管机构、商业机构等各方力量。张峥说，大家的目标明晰而坚定，那便是让“光华思想力”成为REITs最顶尖的研究平台，引领中国的REITs研究。

在此目标的指引下，课题组以平均两月一篇的速度发布研究报告，迄今已对外发布七篇，对中国版REITs进行了全方位论述，堪称业内标杆性的研究。这份质量与速度兼具的成绩单背后，是团队成员齐心协力的汗水浇灌所就。张峥在采访中谈到一个细节，课题组成员无论多忙，彼此通常都会在四天内给出研究报告的最新修改版本。团队形成了良性的自上而下的工作机制，长期的相互交流所建立的共识与默契使得研究有序有力地层层推进。他还指出，以光华校友为核心的业界专家，为课题研究做出了突出的贡献。光华DBA校友、中联基金合伙人周芊先生亲历了十几年来的REITs“破冰”与开拓历程，他的团队几乎囊括了REITs市场全部里程碑项目，市场占有率保持国内第一。EMBA校友李文峥校友则在中国房企海外REITs上市以及REITs投融资方面有丰富的经验。

事实上，在此之前，市场上已有关于国内REITs的研究，但深度不够，系统性不强。张峥表示，光华的REITs课题组将研究视野放置于中国经济和金融的改革与发展中，强调科学性、全面性和系统性。同时，研究始终处于一个动态的过程中，伴随新情况、新问题的出现，进行不断调整与再研究。

对此，张峥在受访时举了两处例子。第一处是课题组在第一篇报告中重点论述“公募基金+ABS”的推出路径，对其他两种路径没做更深入的论述。后来随着研究的发展，意识到了另两种路径的重要性，便及时进行了补充。第二处是前期对全球REITs现状进行深入分析，却忽略了对各国推出REITs的历史分析。其后通过抽丝剥茧的研究，课题组形成了一个核心观点，即REITs推出往往与国家经济转型的背景有关。诸如上述一点一滴的动态调整，都在一份又一份的报告中予以淋漓尽致的展现。

课题组的努力吸引了来自国外同行的关注，美国REITs协会和亚太房地产协会慕名而来，与光华REITs课题组成员们展开了积极的对话交流。虽然至今的研究成果赫然在目，张峥却表示，课题组的研究依然在路上。他认为，REITs课题还有很多领域没有深入推进研究，团队未来应更具开放性，要引入更多的合作方，并与国际相关研究机构开展合作。

今后，课题组将推动一批以REITs为主题的研究项目，并与交易所合作，定期编制、发布并更新中国REITs指数，反映市场变化。张峥指出，课题组接下来的研究会着眼于REITs作为货币政策工具能够发挥的独特作用和基础设施REITs发展等方面，以REITs市场为代表的金融创新也会体现在光华未来的课程设置中。

今年4月，北大光华与中联基金联合发起成立北大光华中国REITs研究中心，旨在持续推动REITs领域的系统性深入研究。同时，北大光华携手国内外REITs领域政策、学术和顶尖商业机构，共同发起建立起了一个旨在推动中国REITs市场建设和发展的高端平台——中国REITs论坛。6月19日，中国REITs论坛在光华管理学院正式启动。刘俏院长在发言中指出，“我们评估，目前推出中国版的REITs条件是成熟的。大力推进中国公募REITs正当其时。”这也赋予了课题组时不我待的使命感和汲汲以求的动力来源。

张峥在受访时也反复提到一个词：时点。对张峥而言，时点具有双重意涵。中国的经济转型到达时点，因而召唤着引入中国版REITs的时点。他认为，中国不动产的结构性问题由来已久，引入REITs能改善中国市场和投融资体系的不完全性，是金融服务供给侧改革的重要抓手，使资产定价更合理，起到优化资源配置的作用。同时，REITs为投资者提供了几乎完美的替代途径，因为REITs相比直接不动产投资有着更高的流动性、更低的交易成本和更低的交易门槛。REITs则可为居民的财产性收入提供大类资产，充分体现普惠性。

张峥的信心源自REITs研究团队对独立、客观和专业的研究的信念。“任何事情都有积极和不足的一面，机遇和挑战往往并存。能够建设一个好的REITs市场，的确不易。希望我们的研究能促进建设一个起点基础良好、解决了一些核心问题的REITs市场。”

在张峥看来，REITs市场的核心问题包括理论和落地两个层面。理论层面应重点关注交易成本、信息对称、识别和管理风险等问题。落地层面应关注产品设计能否符合初衷，产品特征、定位、配套和市场准入等方面都特别重要。“引入REITs肯定存在风险，但更重要的是管控风险的机制和方式。人类社会至今也没找到终极解决办法，但我们可以思考什么是最佳实践。因此，对研究者来说，关键是要进行深入的研究和交流。研究问题和实现路径，同时通过交流形成一些共识。交流是研究的一部分，早期市场不成熟时存在许多对REITs的误解，正是因为缺乏有效交流。”

在REITs课题的研究中，张峥颇为关注REITs对国内住房租赁市场的影响。有观点认为，中国城市、尤其是一线城市的租赁住房回报率太低，对REITs的引入发展将造成掣肘。张峥通过研究认为，租赁住房回报率低是中国房地产问题积累的结果，房子在中国往往被视为投资和财富储值工具，因此大家在意的是其未来升值空间，而非租金回报率。从长期来看，不动产并不是最好的财富工具。“房地产定价和REITs本身是互动关系。从整体上看，对于世界上绝大部分的地区和种类，REITs市场是有效的，至少可以满足弱信息有效的要求。从长期看，REITs市场的价格与不动产的价格之间关联紧密。REITs市场的价格变动先于不动产市场，具有价格发现的功能，可以成为不动产市场价格的“锚”。 

记者：李双南